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Was bei einem Immobilienkauf unbedingt zu beachten ist

Diese Punkte sollten auf deiner Checkliste vorhanden sein

Der Kauf einer Immobilie ist mit vielen Rechten und Pflichten verbunden.

 

Deswegen ist es umso wichtiger sich entsprechend auf den Abschluss eines Kaufvertrags vorzubereiten.

 

In diesem Artikel wirst du nicht nur eine Checkliste für den Ablauf eines Immobilienkaufs finden, sondern auch rechtliche Hinweise für den Fall, dass mal etwas nicht so laufen sollte wie es geplant war.

Checkliste für den Ablauf eines Immobilienkaufs – Von der Objektsuche bis zum Unterzeichnen des Vertrags

Zu Beginn eines Immobilienkaufs ist es besonders wichtig, dass du dir überlegst, was du möchtest.

  • Welchen Zweck soll die Immobilie erfüllen?
  • Auf was möchtest du dabei auf gar keinen Fall verzichten? Das kann z.B. neben den Äußerlichkeiten wie eine Terrasse auch den Zustand des Hauses betreffen wie Alter der Heizung.
  • Was ist dir dagegen nicht so wichtig?

 

Erstelle dir hierfür eine individuelle Checkliste und ordne den einzelnen Punkten eine Wertigkeit zu. Du wirst feststellen, dass dir einige Aspekte deutlich wichtiger sind als andere.

 

Auf der anderen Seite ist es allerdings auch wichtig zu wissen, was du selbst bieten kannst. Welche Summe deines Vermögens möchtest du in die Immobilie investieren?

 

Anhand der oben genannten Kriterien kannst du schließlich die Suche nach der passenden Immobilie beginnen. Du kannst hierfür entweder die Hilfe eines Immobilienmaklers in Betracht ziehen oder Eigenrecherche betreiben.

 

Was du dabei allerdings nie außer Acht lassen solltest, ist deine Checkliste. Arbeite sie genauestens für jedes einzelne Objekt ab. So wird sich letztendlich eine Immobilie als besonders geeignet herausstellen.

Worauf du außerdem noch bei der Auswahl einer Immobilie achten solltest

Da ein Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet wird, ist er kaum noch zu widerrufen.

 

Deswegen solltest du dir bei deiner Entscheidung wirklich sicher sein. Bei rechtlichen Fragen zum Vertrag kann es hilfreich sein, einen Anwalt zu Rate zu ziehen.

 

Schließlich gehen mit dem Besitzübergang auch alle Rechte, Pflichten und Kosten auf dich über. Auf folgende Punkte solltest du vor dem Abschluss des Vertrags achten.

Gastartikel - Was bei einem Immobilienkauf unbedingt zu beachten ist5

Mängel der Immobilie

In den Verträgen über Immobilienkäufe heißt es oft „gekauft wie gesehen“. Daher solltest du dir Eigenschaften der Immobilie, die dir besonders wichtig sind von dem Verkäufer vertraglich zusichern lassen.

 

Sollten Mängel, z.B. undichtes Dach, Hausschwamm vorhanden sein, sind auch diese im Vertrag festzuhalten.

 

Dazu gehört auch niederzuschreiben, wer diese Mängel in welchem Umfang und Zeitraum beseitigen wird. Bei der Besichtigung empfiehlt es sich deshalb, einen Gutachter hinzuzuziehen. Spare hier nicht am falschen Ende.

 

Gut zu wissen: Der Verkäufer darf dir keine Mängel verschweigen, bei denen er davon ausgehen muss, dass sie für dich von Bedeutung sind.

Vorlasten im Grundbuch

Der zum Zeitpunkt des Erwerbs aktuelle Stand des Grundbuchs wird im Vertrag über den Immobilienkauf mit aufgeführt.

 

Hier solltest du auf die Vorlasten in Abteilung II und III achten.

 

Denn diese bleiben bestehen, sodass die Immobile vielleicht nicht optimal zu dem von dir vorgestellten Zweck verwendet werden kann.

Hausgeld und Instandhaltungen

Kläre vor der Unterschrift des Kaufvertrags ab, ob eventuell Rückstände des Hausgelds bestehen. Denn mit dem Kauf bist auch du für den Ausgleich verantwortlich.

 

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss jeder Wohnungseigentümer das sog. Hausgeld bezahlen. Mit disem werden die laufenden Kosten beglichen, Rücklagen für Reparaturen gebildet usw.

 

An dieser Stelle könnte es außerdem hilfreich sein direkt mit der Hausverwaltung zu sprechen und die Protokolle der letzten Jahre zu betrachten. Das Hausgeld schließt Betriebs- sowie Nebenkosten mit ein.

 

Zudem sollte im Immobilienkaufvertrag geklärt werden, wer die Kosten über mögliche Instandhaltungen trägt. Dies gilt nicht nur wie oben erwähnt für bestehende Mängel, sondern auch für eventuelle Umbauten.

Rücklagen

Stehen in den kommenden Jahren eventuell Investitionen in Bezug auf deine Immobilie an, z.B. Neuanstrich der Fassade, für die die Rücklagen nicht ausreichen?

 

Falls ja, sollte der Verkäufer sich evtl. daran beteiligen z.B. in Form einer Reduzierung des Kaufpreises.

 

Auch Sonderzahlungen sollten im Vertrag über einen Immobilienkauf festgehalten werden.

Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte

Die Gemeinschaftsordnung dient der Festhaltung der Rechte und Pflichten der Eigentümer. Diese solltest du genauso detailliert einsehen können wie die Sondernutzungsrechte.

 

Letztere umfassen zum Beispiel Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge.

Gastartikel - Was bei einem Immobilienkauf unbedingt zu beachten ist5

Zukunft der Immobilie

Zu guter Letzt schadet es nicht, die Zukunft der Immobilie im Blick zu behalten.

 

Das bezieht sich nicht nur auf mögliche Umbauten oder Instandhaltungen, sondern auch auf die Verwendung der Immobilie.

 

Mache dir ruhig schon ein paar Gedanken darüber, was in ferner Zukunft mit der Immobilie geschehen soll.

Checkliste für die Finanzierung einer Immobilie

Für den Kauf einer Immobilie wirst du wahrscheinlich auf eine Kreditfinanzierung zurückgreifen.

 

Auch hierfür ist ein umfassender Vertrag zu unterschreiben, auf den du dich entsprechend vorbereiten solltest. Im folgenden Abschnitt erfährst du, worauf du beim Abschluss eines Kreditvertrags bei der Bank achten solltest.

 

Eine Faustregel vorweg: Mindestens 20% der Finanzierung, 30 % schaden auch nicht, sollten aus dem Eigenkapital stammen.

Allgemeines zum Immobiliendarlehensvertrag

Auch wenn die Darlehensverträge für den Immobilienkauf bei den meisten Banken Standardverträge sind, schadet es nicht, sich die einzelnen Klauseln etwas genauer anzusehen.

 

Außerdem kann es hilfreich sein, wenn du zu den Vertragsverhandlungen einen neutralen Zeugen mitnimmst. So kannst du im Nachhinein mögliche Beratungsfehler einfacher nachweisen.

 

Am wichtigsten ist es jedoch, den Darlehensvertrag niemals direkt vor Ort zu unterschreiben. Nimm ihn dir lieber erst einmal mit nach Hause, sodass du die einzelnen Punkte noch einmal in Ruhe durchgehen kannst.

Zinsen

Wenn der Effektivzins – das bedeutet inklusive aller Kosten – stark von dem Zinssatz abweicht, ist dies ein Hinweis für versteckte Kosten.

 

Nicht alle von ihnen sind jedoch zulässig. So können im Vertrag zum Beispiel unzulässige Klauseln über Kontoführungsgebühren für das Darlehnskonto, Schätzkosten für die Immobilie sowie Bearbeitungsgebühren und Kosten der Bank für die Grundschuldlöschung niedergeschrieben sein.

 

Auch auf die Zinslaufzeit solltest du ein Augenmerk werfen. Diese hängt von deinen persönlichen Bedürfnissen ab. Es empfiehlt sich allerdings aufgrund der Niedrigzinsphase durchaus eine lange Zinslaufzeit. 15, 20 oder 25 Jahre sind durchaus zu überlegen.

Gastartikel - Was bei einem Immobilienkauf unbedingt zu beachten ist5

Tilgung des Darlehens

Ebenfalls aufgrund des niedrigen Zinssatzes empfiehlt sich eine hohe Tilgungsrate.

 

So vermeidest du, dass bei Zinsanpassungen höhere Kosten auf dich zukommen. Ansonsten kann es vorkommen, dass sich die Rate über die Jahre verdoppelt oder sogar verdreifacht.

 

Lass dir die verschiedenen Modelle von den Bankmitarbeitern ausführlich darstellen.

Zeitpunkt der Unterschrift eines Immobiliendarlehens

Um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, dies ist eine Art „Strafzins“ den du an die Bank zahlst, wenn du unterschrieben hast, das Darlehen aber nicht abnimmst, zu vermeiden, solltest du den Darlehensvertrag nicht vor Beurkundung des Kaufvertrages unterschreiben.

 

Schließlich kann immer noch etwas in der Zwischenzeit passieren, was den Kauf der Immobilie verhindert. Zwischen Unterschrift und Notartermin sollten höchsten 13 Tage liegen. In dieser Zeit kannst du den Kreditvertrag noch widerrufen.

 

Im Umkehrschluss heißt das übrigens auch, unterschreibe den Kaufvertrag nicht, bevor du nicht sicher bist, dass du auch eine Finanzierung hast. Das bedeutet ein wenig Abstimmung, ist aber wirklich wichtig. Denn im Gegensatz zum Darlehensvertrag hast du beim Immobilienkaufvertrag kein Widerrufsrecht. Einmal unterschrieben, musst du diesen erfüllen.

Ein Ausnahmezustand: Was passiert, wenn die Immobilie mehr verspochen hat als sie jetzt bietet?

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass man die „Katze im Sack“ gekauft hat.

 

Dies geschieht häufig, wenn sich die Käufer nicht intensiv auf den Immobilienkauf vorbereiten oder sie es ablehnen, die Verträge von spezialisierten Rechtsanwälten überprüfen zu lassen. Auslöser für den Unmut sind zudem meistens Mängel der Immobilie, die übersehen oder verschwiegen wurden.

 

Sollte dir persönlich so etwas widerfahren, wende dich am besten als erstes direkt an den Verkäufer. Vielleicht schafft ihr es gemeinsam, eine Einigung zu finden.

 

Sehr wahrscheinlich wird er dich jedoch zunächst auf den Gewährleistungsausschluss hinweisen. Was dieser ist und welche Möglichkeiten du hast, deinen Fehlgriff wieder auszubügeln, erfährst du im folgenden Abschnitt.

Der Gewährleistungsausschluss – Mangel beim Immobilienkauf

Wie bereits erwähnt, heißt es in notariellen Kaufverträgen oft „gekauft wie gesehen“. Gewährleistungsmängel werden deshalb standardmäßig ausgeschlossen.

 

Das geschieht auch, wenn es für den Verkäufer ersichtlich ist, dass der Mangel deine Kaufentscheidung beeinflusst hätte. Allerdings versuchen die Verkäufer vor dem Hintergrund des Gewährleistungsausschlusses bei den Besichtigungen häufig, die Mängel der Immobilie vor dir zu verstecken.

 

Der Gewährleistungsausschluss besagt, dass du als Käufer allein die Pflicht trägst, dich über den Zustand der Immobilie zu erkundigen. Somit trägst du selbst das Risiko, solltest du bei der Besichtigung einen Mangel übersehen.

Kann ich gegen den Gewährleistungsausschluss vorgehen?

Ja, das ist möglich. Dafür müssen allerdings einige Voraussetzungen gegeben sein.

 

Laut § 444 BGB ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

 

Dazu hat auch der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt: Der Verkäufer unterliegt der Offenbarungspflicht (Urteil des BGH vom 22.02.2002, V ZR 113/01), auch für Mängel, die der Käufer eigentlich selbst sehen müsste.

 

Allerdings hängt die Entscheidung der Gerichte auch von der Größe des Mangels ab.

Gastartikel - Was bei einem Immobilienkauf unbedingt zu beachten ist5

Wie groß muss der Mangel an der gekauften Immobilie sein, damit der Gewährleistungsausschluss aufgehoben wird?

Ein Beispiel für einen versteckten Mangel ist der Holzwurmbefall.

 

Dieser fällt dir als Käufer vielleicht nicht gleich bei der Besichtigung auf. Allerdings ist davon auszugehen, dass der Verkäufer über diesen Umstand Bescheid weiß.

 

In einem solchen Fall würde es sich um eine arglistige Täuschung handeln.

 

Somit verfällt der Gewährleistungsausschluss und du kannst von dem Kaufvertrag der Immobilie zurücktreten.

Was kann ich beim Mangel an meiner gekauften Immobilie also tun?

An dieser Stelle sollte nicht verschwiegen werden, dass die Prävention die beste Maßnahme für die Vermeidung von Mängeln in der Immobilie ist.

FAZIT

Betrachte dein gewünschtes Kaufobjekt mit viel Zeit und Ruhe.

Nutze die zu Beginn genannte Checkliste, um dich für die richtige Immobilie zu entscheiden.

 

Ziehe einen bezahlten Gutachter oder sogar einen Architekten zu Rate. Übersieht dieser einen Mangel, haftet seine Haftpflichtversicherung für den Schaden, und nicht du selbst.

 

Sei dir vor der Unterschrift des Kaufvertrags über deine Rechte und Pflichten bewusst. Hier kann es besonders hilfreich sein, einen Anwalt zu befragen.

 

Dieser kann sowohl den Kaufvertrag als auch den Kreditvertrag detailliert überprüfen und dich auf Fallstricke hinweisen. So kannst du sicherstellen, dass wichtige Positionen in deinem Sinne geregelt werden.

 

Mit einer umfassenden Vorbereitung steht dem Kauf der für dich perfekten Immobilie nichts mehr im Wege!

Gastautorin: Rechtsanwältin Corinna Ruppel, L.L.M.

Kreditspezialistin und Syndikusanwältin für Privatpersonen und Unternehmen in allen Fragen rund um Bank- und Kapitalmarktrecht.

Hier findest du mehr Informationen zu Corinna Ruppel. 

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